Gratech går løs på oppgaven som totalleverandør på automatikk når Höegh Eiendom gjør store oppgraderinger i det gamle N.A.F-bygget i Kristian Augustsgate 23 i Oslo

– Det er mulig å implementere smarte funksjoner, selv om det ikke er et nybygg, sier Eric Grabner i Gratech.

Höegh Eiendom har omdøpt dette klassiske bygget til KA23. Og klassisk er det, med blant annet peisstue og storsal og 1950-tallets interiør med teak- og marmorvegger. Det er ønskelig å beholde mest mulig av byggets særegenhet, både med hensyn til miljø og arkitektonisk verdi.

Höegh Eiendom er et familieeid eiendomsselskap. De eier, utvikler og forvalter og drifter eiendommer i Oslo og i Østlandsområdet.

Selskapet tenker langsiktig og bygger for fremtidens brukere. Bærekraft er viktig for Höegh Eiendom, og har som ambisjon å være blant de beste i eiendomsbransjen.

Bygården i Kristian Augusts gate ble ferdigstilt i 1951, og var hovedkvarter for Norsk Arbeidsgiverforening – N.A.F. Bygget ble tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen.

Bygget ble kjøpt opp av Höegh Eiendom høsten 2019 og omdøpt til KA 23. Målet er å føre interiør og stemning tilbake til den tidsperioden kontorbygget ble oppført. Samtidig fylle det med bærekraftige løsninger, som både eiendomsselskapet og fremtidens generasjoner kan leve godt med.

For å løse dette er Arcasa arkitekter AS engasjert som interiørarkitekt og Gratech AS som totalleverandør av automatikken. Prosjektperiode er 2020 – 2022 og miljøambisjon Energimerke C (Lysgrønn). Energiklassen er i dag D. På grunn av byggets vernestatus er det vanskelig å optimalisere energiforbruket ytterligere.

Høye, bærekraftige krav

Slik er resepsjonen tenkt å bli når den står ferdig. Illustrasjon: Höegh Eiendom

Eiendomsselskapet har høye, bærekraftige krav til utvikling og miljø og skal tilfredsstille FutureBuilts kriteriesett for sirkulære bygg.

Videre skal dette BREEAM in use-sertifiserers med ambisjon om «Excellent» eller bedre. Höegh Eiendom BREEAM-sertifiserer alle relevante bygg, i tillegg til å ha et hårete mål om å oppnå en gjennomsnittlige energibruk på 140 kWh/m² innen 2025.

– Det er mulig å gjøre dette til ett av de smarteste byggene, selv om det ikke er nytt. I seg selv fantastisk, sier Eric Grabner.

Han forteller at alt i bygget blir tagget og logget i en database, mtp. fremtidig ombruk av byggkonstruksjoner og inventar KA 23 skal redusere det totale klimagassutslippet med minimum 50 %, sammenlignet med et referansebygg. Til sammen skal 50 % av bygget være av ombrukte eller ombrukbare materialer og komponenter, regnet etter vekt. Prosjektet benytter klimagassregnskap som verktøy for å sikre at de høye miljøambisjonene blir ivaretatt. Effektiv energibruk og driftoptimalisering vil være et viktig bidrag for å redusere klimagassutslipp over byggets levetid.

– Vi kommer til å levere det siste innen smarthus-funksjoner og smartBuildings i dette prosjektet.

Energikarakter C skal oppnås ved at ventilasjonsaggregat og varme- og kjølesystem blir delvis totalrehabilitert, delvis skiftet ut for mer energieffektiv drift. Bygget skal utstyres med romregulering med sekvensstyring og behovsstyrt ventilasjon (VAV).Temperaturvirkningsgraden på varmegjenvinnere skal være høy, men lav SFP (Specific Fan Power) på viftene. Både varme og kjølesystemet vil bli oppgradert til mengderegulerte systemer. For å redusere utslipp ifm. fremtidig ombygging er det viktig å tenke på fleksibilitet. Tekniske grid og omrøringsventilasjon legges opp til mest mulig fleksibilitet ved en eventuell ombygging.

All belysning som installeres i bygget skal styres automatisk for å være mest mulig energieffektiv. Det legges opp til utstrakt bruk av estetisk effektbelysning i kombinasjon med brukerstyrt HCL-belysning.

Varme og kjøling

I dag forsynes bygget med fjernvarme og fjernvarmesentralen skal beholdes. Men varmeanlegget blir bygget om til et mengderegulert system for energioptimalisering. Effektreguleringen skjer ved at det skal settes inn maksimalvokter på fjernvarmen og en effektregulering på det elektriske anlegget.

Eksisterende kjølemaskiner skal bygges om til et mengderegulert anlegg. I tillegg vil bred utnyttelse av termisk masse i eksponerte betongdekker redusere behovet for mer kjøling, og samtidig er det planer for montering av effektiv solskjerming.

Smarte energieffektive funksjoner oppnås ved webbasert SD-anlegg, behovsstyring og prognoser. Dette vil klimatisere bygget, og gi mest mulig energieffektiv drift og samtidig redusere høye effekttopper.

Bygget skal utstyres med energioppfølgingssystem som skal formidles til brukerne av bygget gjennom skjermer i felles areal. Målet er at alle brukerne skal ha et forhold til energi- og avfall i eget bygg.

Bygget skal få det som heter grønt tak, med pollinerende, lokale plantearter. Ideen er å bedre det biologiske mangfoldet i Oslo sentrum. Utearealene vil samtidig fungere som et grønt pusterom for brukerne.

– Det skal benyttes QR-kode for overstyring av kontorer og møterom, noe som er positivt for sirkulærøkonomien, og det minker co2 avtrykket. Dette gir også færre komponenter og færre elektriske installasjoner. Alt i alt full fleksibilitet ved ombygging, sier Eric Grabner.

Og han legger til, helt til slutt: – Dette blir stor besparelse for Höegh Eiendom som er byggherre og et positivt bidrag i en sirkulær økonomi.